Decyzja o kupnie mieszkania rzadko bywa podejmowana pochopnie czy bez dokładnego przeanalizowania wszystkich związanych z jej zawarciem okoliczności. Zdarzają się jednak sytuacje, w których z różnych powodów jedna ze stron chciałaby renegocjować warunki umowy lub nawet od niej odstąpić. Rozwiązanie umowy deweloperskich, choć możliwe jest jednak dopuszczalne tylko w niektórych sytuacjach.



Umowa deweloperska i możliwość jej wypowiedzenia przez dewelopera

“Kupno mieszkania jest jedną z ważniejszych decyzji, ponieważ wymaga wydania dużej kwoty pieniędzy, a często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wieloletniego kredytu. Ze względu na charakter zawieranej transakcji oraz jej znaczenie istnieją specjalne przepisy, które regulują stosunki między oferującą nowo wybudowane mieszkanie firmą a nabywcą.

Regulacje te są zawarte w tzw. ustawie deweloperskiej. Ma ona na celu zabezpieczenie interesów obu stron oraz doprecyzowanie zarówno zasad postępowania, jak i zakresu przekazywanych klientowi informacji.

Ustawa jasno określa też formę, w jakiej musi być zawarta umowa kupna mieszkania oraz niezwykle szczegółowo określa jej zawartość” –  informuje przedstawiciel firmy Ekobud, która zajmuje się działalnością deweloperską i sprzedażą mieszkań.

Kupno mieszkania od dewelopera wiąże się z koniecznością zawarcia tzw. umowy deweloperskiej. Ze względu na swoją rangę oraz fakt, że dotyczy ona de facto dysponowania prawem do nieruchomości, istniejące przepisy wymagają, żeby została ona podpisana w formie aktu notarialnego.

Umowa precyzyjnie określa nie tylko specyfikację kupowanego mieszkania, ale także wszystkie warunki, które obowiązują obie strony. Znajduje się w niej m.in. zobowiązanie dewelopera do podpisania w ściśle określonym terminie notarialnego przekazania praw do lokalu, harmonogram prowadzenia prac czy zasady, na których obie strony mogą odstąpić od umowy.

Jednym z założeń ustawy deweloperskiej była możliwie najlepsza ochrona praw osób kupujących mieszkania. Z tego powodu przewiduje tylko trzy sytuacje, w których to deweloper może odstąpić od umowy. Wszystkie one przewidują konieczność zajścia jasno określonych warunków.

Firma budująca i sprzedająca mieszkania może odstąpić od umowy wówczas, gdy nabywca nie przekaże kwoty podanej w umowie deweloperskiej w odpowiednim terminie. Wypowiedzenie umowy będzie jednak możliwe dopiero po wyznaczeniu dodatkowego przynajmniej 30-dniowego terminu zapłaty.

Co ważne, jeżeli brak płatności wynika z działania siły wyższej, np. nagłej choroby umowa nie będzie mogła być rozwiązana. Deweloper może też odstąpić od umowy wówczas, gdy nabywca nie stawi się na odbiór mieszkania albo nie pojawi się w wyznaczonym czasie w kancelarii notarialnej w celu podpisania umowy przenoszącej własność.

Także w tym przypadku obowiązkowe jest wyznaczenie dodatkowego terminu po upływie co najmniej 60 dni. Również w tej sytuacji działanie siły wyższej wyklucza możliwość wypowiedzenia umowy.

Co równie ważne, w umowie deweloperskiej nie mogą znaleźć się postanowienia, które będą przewidywały inne przyczyny skutecznego odstąpienia od umowy.

Okoliczności, w których umowa deweloperska może być wypowiedziana przez nabywcę

Okoliczności, w których to nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy, jest nieco więcej, niż w przypadku wypowiadania umowy przez dewelopera. Zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej klient ma prawo do zerwania umowy kupna mieszkania w ciągu 30 dni od daty jej zawarcia, jeżeli umowa nie zawiera jednego z elementów wymaganych przez ustawę, wymienionych w art. 22 ustawy.

Najważniejszymi z nich są m.in. precyzyjnie określona cena mieszkania wraz z podatkiem VAT oraz jasno sprecyzowane kwoty, jakie będą do niej doliczone w związku z wykonaniem dodatkowych elementów składowych, a także wskazane koszty, jakie będą się wiązały z utrzymaniem lokalu po oddaniu do użytkowania i przeniesieniu własności.

W umowie muszą się też znaleźć np. informacje na temat położenia oraz istotnych cech budynku dotyczące szczegółów technicznych, w tym ilości kondygnacji, powierzchni, usytuowania lokalu w budynku, jak również data przeniesienia praw do mieszkania czy też sposób zawiadomienia o terminie odbioru lokalu.

Od umowy można odstąpić także w razie problemów z prospektem informacyjnym. Jest to dokument, który stanowi integralną część umowy, zawierający informacje kluczowe dla danej inwestycji. Znajdują się w nim m.in. dane dotyczące inwestycji od kwestii formalnych związanych z pozwoleniem na budowę po charakterystykę budynku i samego lokalu.

W dokumencie powinny być również zawarte informacje związane z okolicą i planowanych w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycjach. Nabywca może zrezygnować z umowy wówczas, gdy deweloper nie przekazał mu prospektu informacyjnegonie ma w nim danych wymaganych przez ustawę deweloperskąistnieją nieścisłość, jeśli chodzi o zawartość prospektu, umowy oraz jej załączników.

Klient ma prawo wypowiedzieć umowę także, gdy prospekt informacyjny nie zgadza się ze stanem prawnym lub faktycznym na dzień podpisania umowy.

Klient może także skutecznie wypowiedzieć umowę deweloperską wówczas, gdy we wskazanym w umowie terminie deweloper nie przekaże notarialnie praw do lokalu. W takim jednak przypadku obowiązkiem nabywcy jest wyznaczenie dodatkowych 120 dni na podpisanie stosownego aktu notarialnego.

Zgodnie z regulacjami ustawy w umowie deweloperskiej strony mogą zawrzeć katalog innych okoliczności, które uprawniają klienta do wypowiedzenia umowy. W wielu przypadkach takie zapisy są wprowadzane do umów, jednak najczęściej łączą się albo z koniecznością zapłacenia kary umownej, albo z zapłaceniem przez klienta tzw. odstępnego.

Warto zaznaczyć, że umowa deweloperska jest przykładem tzw. umowy nazwanej. Oznacza to, że w jej przypadku pierwszeństwo mają regulacje zawarte w ustawie deweloperskiej. Ponieważ poza przedstawionymi przypadkami nie przewiduje ona możliwości jednostronnego rozwiązania umowy, to ani klient, ani deweloper nie mogą tego zrobić.

Zawsze jednak istnieje możliwość zmiany jej treści, a zatem i wprowadzenia innych warunków odstąpienia, wymaga to jednak porozumienia obu stron.

(Visited 19 times, 1 visits today)